在上海外滩,张玉良搞了一次商办“高周转”试验

2020-07-03      来源:宜居房产网   浏览次数:734

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财经 房慧 发自上海

张玉良没有食言,绿地上海董家渡项目开发速度很快。一手买进,一手卖出。接手董家渡项目仅一年多,绿地已开始将其逐步变现。

5月29日,上海银行发布公告称,其与中民外滩房地产开发有限签订购房协议。购置位于上海市黄浦区小东门街道616、735街坊外滩项目J地块T2幢房产,总价款48.53亿元(待权属实测报告出具后按实调整)。

在1月的绿地控股业绩交流会上,张玉良还欣喜的谈到该项目:外滩董家渡项目,有人搞了4年没搞起来。我们接手后,建设速度非常快,目前7栋办公楼已经完工,这个季度就可以投入使用。

2019年2月,从中民投手中接盘。今年3月,该项目住宅部分实现头次开盘销售,去化情况理想。但慢慢卖房子跟一次性收回资金相比,资金回笼还是慢了一点,所以,有了和上海银行整栋楼的交易。

据了解,此次标的T2幢房产,尚在施工之中,主体结构临近封顶。T2幢房产尚未到较好售卖时机,但绿地却愿意让利销售。对此,有业内人士:项目未竣工就提前收回收益,显然与其亟须缓解资金链压力有关。

其实,2019年,绿地控股资产套现的动作就频频出现。只不过,2019年,除了资产整售外,绿地还转让了不少长期股权资产和金产。

与资产整售的收益计入主营业务收入不同,处置长期股权资产和金产的收益,将被计入投资收益。虽然会计处置不同,但从套现回笼资金的角度,对于绿地而言,是异曲同工。

据年报数据,2019年,绿地取得投资收益88.64亿元,同比大增197.17%,占本期利润总额的28.97%,而去年同期仅为12.29%。

对于投资收益的大幅增长,上交所在发给绿地控股的监管函中指出了这一问题。

就在上海银行发布公告的同一日,绿地控股发布公告,针对上交所下发的监管函,

就投资收益大幅提升等问题逐一进行了回复。

对于本期投资收益的大幅增长,绿地控股列明投资收益的构成,包括五个方面,其中处置长期股权投资产生的投资收益30.69亿元,这个数值占总收益的34.6%。

在回复中,绿地控股也坦言,房地产行业以处置股权方式房产仍有一定的选择性和偶然性,金融产业处置金产收益等也与资本市场走势,该年的大幅增加不能推论投资收益的大幅增长具有可持续性和长期性。

2019年,绿地处置的长期股权投资,包括转让旺泉投资股权方式销售上海五里桥项目物业,获得投资收益27.15亿元;转让长春月峰房地产全部股权获得收益1.61亿元;转让上海绿地集团哈尔滨置业全部股权获得收益1.19亿元。

这其中,收益最多的上海五里桥项目,与绿地渊源颇深。这是一个见证绿地香港五年起伏的巨无霸项目,但最终还是难逃被抛售的命运。

五里桥项目官方名称为绿地黄埔滨江,项目总体量约32万平方米,涵盖办公、商业和高端住宅等业态。

2013年8月,绿地控股通过收购盛高置地60%股权,成登陆香港资本市场,随后更名为绿地香港。紧接着,绿地香港竞得上海市中心仅存的作为综合体整体打造的少有滨江地块,成交价59.5亿元,成交楼板价约32067元/平方米,为当时的上海总价次“地皇”。彼时,购地总金额超过了绿地香港当时的总市值。

或许是“慢工出细活”,仅这个项目的建造,绿地香港用了3年的时间。

2017年,绿地黄浦滨江项目正式入市,当年录得3.33亿元销售额。2018年,项目销售额升至20.05亿元。

随着溢价较高的住宅产业逐步售完,绿地香港开始考虑退出并物色接盘者,将黄埔滨江商办物业打包。对于此举,绿地香港也曾坦言,可加强的现金流量状况。

2019年11月28日,绿地香港控股有限发布公告称,完成上海五里桥项目的出让交割事宜。

董家渡项目的情况不太相同,建设和销售周期大大提速。目前,其住宅部分已开始实现销售,此时将商办物业整售,显然比持有和散售可以更快回笼资金。

财经获悉,除了上海银行,该项目的写字楼资产已接洽的买家还有中国人保、海通证券等。

不管是五里桥项目,还是董家渡项目,绿地所奉行的,都是同样的生意经,即通过整售实现非住宅资产的高周转,以快速回笼资金。

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【编辑:宜居房产网】

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